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※【黃韡誠律師/法律專欄】 房地合一2.0時代來臨
政府為防杜短期炒作不動產,維護居住正義,遏止租稅規避,維護租稅公平,並穩定產業經濟及金融,「所得稅法部分條文」修正案(房地合一稅2.0)即將於110年7月1日起正式施行。簡單說明《房地合一2.0》新制修正重點如下:

一、短期套利者課予重稅

作法:延長個人房地短期交易所得課重稅(35%、45%)的持有期間。

目的:抑制個人短期炒作不動產。

《房地合一2.0》新制,延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,居住者個人交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾5年,稅率35%。藉此以抑制個人短期炒作不動產。應於完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日、股份或出資額交易日之次日起30日內申報。

二、法人比照個人課稅

作法:營利事業比照個人,按持有期間採差別稅率,分開計稅。

目的:抑制營利事業短期炒作不動產,防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。

《房地合一2.0》新制,彌補了原來制度的漏洞,未來營利事業將比照個人依持有期間按差別稅率課稅,營利事業交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾 5年,稅率35% ;持有房地超過5年,稅率20%。藉此以抑制營利事業短期炒作不動產,防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地,規避稅捐負擔。於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額,合併報繳。

三、擴大房地課稅範圍

作法:將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅。

目的:抑制預售屋炒作,防杜以股權移轉方式炒作不動產,規避房地交易所得稅負。

《房地合一2.0》新制,納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額(>50%),視為房地交易,防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。

四、土地漲價總數額設上限

作法:「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。

目的:防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額,規避房地交易所得稅負。

由於現行計算房地交易所得可減除土地漲價總數額,造成投資課可藉由高報土地移轉現值,墊高土地漲價總數額,以減少交易所得,規避35%、45%的所得稅負。未來《房地合一2.0》新制,修正土地漲價總數額減除規定,防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異,以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負,明定得減除之土地漲價總數額,以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限,超過部分不得減除(但超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支)。

五、除外交易類型不受影響

作法:設定除外房地交易型態不受修法影響。

目的:避免《房地合一2.0》新制波及無辜。

《房地合一2.0》新制,下列各項交易類型將不受修法影響:

1.個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。

2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後,持有期間在5年內之交易。

3.建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。

4.個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者,其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

5.自住房地持有並設籍滿6年之交易,維持稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元。

此外,《房地合一2.0》新制將推計費用率由5%調降為3%,並增訂上限金額為新臺幣30萬元,使稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計基礎更符實情;倘實際支付費用超過該金額者,納稅義務人仍得自行提出相關證明文件,核實認定。

整體而言,《房地合一2.0》新制就是以提高囤房成本的手段,企圖達到抑制房價被炒作飆漲的目標,然而,資本社會終究有其市場機制存在,成本提高轉嫁的對象是消費者?還是囤房者自行吸收?答案顯而易見。政府過度的介入干預是否能夠達成政策目標?就等新制上路後再來檢驗即見真章。

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